Egy mindenkiért, mindenki egyért – avagy amikor egy tulajdonos szembekerül a társasházi közösséggel
„Egy mindenkiért, mindenki egyért.” A mondatot
A három testőr jelmondataként ismerjük. Egy társasházban azonban
ennek a gondolatnak nagyon is gyakorlati jelentősége van. Mi történik
akkor, amikor egyetlen tulajdonos tartósan szembehelyezkedik a közösség
döntéseivel, miközben saját kötelezettségeit nem, vagy csak részben teljesíti?
A társasház nem egyszerűen egymás mellé épített, egymástól független
lakások halmaza. Tulajdonosi közösség. Közös tulajdonnal,
közös költségekkel, közös műszaki rendszerekkel és közös felelősséggel.
Ezért különösen érdekes, amikor különböző társasházakban, egymástól
függetlenül ugyanaz a magatartási minta jelenik meg: egy tulajdonos
fokozatosan a saját érdekeit, saját értelmezését és saját elvárásait
helyezi a közösségi működés fölé.
Az elmúlt időszakban öt különböző társasházban találkoztunk
olyan helyzetekkel, amelyek első látásra teljesen különbözőek.
Közelebbről vizsgálva azonban meglepően hasonló mintázat rajzolódik ki.
1. „Nem fizetek, de mindent ellenőrzök”
Egy XII. kerületi társasházban egy olyan lakással alakult ki probléma,
amelynek tulajdonosai között hosszú idő óta ügyvédi háttérrel rendelkező
személyek is voltak.
A jelenlegi tulajdonos azonban nem fizeti rendszeresen a közös költséget,
és a lakás vízmérőjének állását sem diktálja be.
Ennek következménye, hogy a társasház kénytelen a vízdíj bizonyos részét
megelőlegezni, majd az éves leolvasásig várni a tényleges fogyasztás
rendezésére.
A vízóra működik, elzárva sincs. A tulajdonos azonban sem az óraállás
közlését, sem az átalányfizetést nem vállalja.
Ez a társasházi konfliktus egyik sajátos formája:
a tulajdonos a saját kötelezettségeit nem teljesíti rendszeresen,
miközben a közösség működésével és a közös pénzek felhasználásával
kapcsolatban maximális kontrollt kíván gyakorolni.
2. „Én vagyok a társasház projektmenedzsere”
Egy II. kerületi, vízivárosi társasházban egészen más formában jelenik
meg ugyanez a jelenség.
A legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonos szintén nem
diktálja rendszeresen a vízóra állását, és a társasházzal kötött
megállapodásait sem minden esetben teljesíti.
Egy lakásfelújítást követően például a pince kiürítése sem történt meg
megfelelően. Ez különösen problémás egy olyan épületben, ahol a pince
rosszul szellőzik, és a falakon penészesedés jelentkezik.
Ugyanakkor a tulajdonos a társasházi beruházásokban
projektmenedzserként kíván fellépni.
Minden munkát saját maga akar felügyelni, minden kivitelező munkáját
ellenőrizné, és rendszeresen a saját kapcsolati körébe tartozó
kivitelezőktől származó, feltűnően alacsony ajánlatokat részesítené előnyben.
Egy társasházi felújításnál azonban nem önmagában az ajánlati ár számít.
Vizsgálni kell a műszaki tartalmat, a garanciát, a határidőt,
a kivitelező szakmai alkalmasságát és azt is, hogy a munka az adott
összegből ténylegesen, megfelelő minőségben elvégezhető-e.
Az ellenőrzés joga nem azonos az irányítás jogával.
Különösen érdekes helyzet, amikor egy tulajdonos a közös költséget
gyakorlatilag évente egyszer rendezi, miközben a közös pénzek
felhasználásába folyamatosan és részletesen kíván beleszólni.
3. „Mindenről tudni akarok – de a közgyűlésre nem jövök el”
Egy VII. kerületi társasházban egy másik tulajdonos jelentős
közös költség-hátralékot halmozott fel.
Közben folyamatosan érdeklődik a társasház működése iránt:
szerződéseket, árajánlatokat kér be, minden munkáról tudni akar,
és számos döntést kifogásol.
Egy garázs beázása miatt például olyan mértékű kompenzációs igényt
fogalmazott meg, amely jelentősen túlmutat a hiba társasházi
kijavításának kérdésén.
A közös költséget ugyanakkor ő is jellemzően évente rendezi,
miközben a közös képviselő munkájával kapcsolatban folyamatosan
kifogásokat fogalmaz meg, és a tulajdonostársak között is próbálja
megkérdőjelezni a közös képviselet működését.
A legérdekesebb azonban az, hogy a közgyűlésen, ahol mindezt
érdemben meg lehetne vitatni, nem vesz részt.
Ez fontos társasházi tanulság.
Ha egy tulajdonos valóban változást szeretne, akkor a közösség
döntéshozatali fórumán kell érvelnie. Ott kell kérdeznie, ott kell
javaslatot tennie, és ott kell vállalnia a véleményét.
A közgyűlés megkerülésével, a tulajdonostársak külön-külön történő
meggyőzésével és folyamatos külső panaszokkal ugyanis könnyen
közösségi vita helyett személyes konfliktus alakul ki.
4. Amikor a társasházi vita személyes háborúvá válik
Egy IV. kerületi társasházban a konfliktus ennél is tovább ment.
Egy haszonélvező rendszeresen sértő és gyalázkodó tartalmú leveleket
küldött a tulajdonosoknak a közös képviselővel kapcsolatban.
A konfliktus odáig fajult, hogy büntetőeljárás is indult, és
fenyegető tartalmú kijelentések is megjelentek.
Ezen a ponton fontos határvonalhoz érkezünk.
Egy társasházi vitában természetesen lehet kérdezni, vitatkozni,
kifogást emelni, ügyvédet megbízni és jogorvoslattal élni.
A személyeskedés, a becsületsértő kommunikáció vagy a fenyegetés
azonban már nem a társasházi érdekérvényesítés eszköze.
Ilyenkor a konfliktus már nem egyszerűen a társasház működéséről szól,
hanem más jogi területre kerül át.
5. Amikor egy fizetési felszólításból világméretű összeesküvés lesz
Egy ötödik társasházban egy egyszerű közös költség-felszólításra
kézzel írt válasz érkezett.
A tulajdonos álláspontja szerint a közös képviselő, a bankok,
a kormány és különböző „globalista” szereplők egy olyan rendszer
részei, amelynek célja a társasházi tulajdonosok kifosztása.
A levél tartalmát lehet különbözőképpen értékelni, társasházkezelési
szempontból azonban nem ez a legfontosabb kérdés.
A lényeg az, hogy a konkrét társasházi probléma eltűnik
egy általános világmagyarázat mögött.
Egy közös képviselő azonban nem világpolitikai kérdéseket kezel.
Konkrét ügyekkel dolgozik:
- mennyi a közös költség-hátralék,
- mikor kellett volna megfizetni,
- mit ír elő az SZMSZ,
- mennyi a vízfogyasztás,
- mit határozott a közgyűlés,
- milyen kötelezettsége van az adott tulajdonosnak.
A társasházban a konkrétum az egyetlen működő közös nyelv.
Öt ház, öt történet – egy közös minta
Az öt eset természetesen nem azonos.
Az első esetben
a nemfizetés és az együttműködés hiánya áll a középpontban.
A másodikban
a tulajdonos az ellenőrzésből fokozatosan irányítási szerepet kíván kialakítani.
A harmadikban
a folyamatos kifogásolás és konfliktusgenerálás kerül előtérbe.
A negyedikben
a társasházi vita személyeskedésbe és fenyegető kommunikációba fordul.
Az ötödikben
a konkrét társasházi problémákat egy általános összeesküvésmagyarázat váltja fel.
Mégis van bennük valami közös:
Az „egy” valamilyen módon szembehelyezkedik a „mindenkivel”.
Hol húzódik a határ az ellenőrzés és az akadályozás között?
Fontos hangsúlyozni: önmagában azzal nincs probléma, ha egy tulajdonos
kérdez, ellenőriz vagy vitat egy döntést.
Sőt, a tulajdonostársak ellenőrzési joga a jól működő
társasházi gazdálkodás egyik fontos eleme.
Egy tulajdonosnak lehet igaza akkor is, ha kisebbségben van.
Egy közgyűlési döntés is lehet hibás. Egy kivitelező is végezhet
rossz munkát. Egy közös képviselő is hibázhat.
Ezért van szükség átláthatóságra, ellenőrzésre és jogorvoslati
lehetőségekre.
A probléma akkor kezdődik, amikor az ellenőrzésből
állandó irányítási kísérlet, a vitából
akadályozás, a jogos érdekvédelemből pedig
személyes konfliktus lesz.
Ugyanilyen fontos azonban a másik oldal:
a közösség sem söpörheti le automatikusan egy kisebbségben lévő
tulajdonos minden kifogását.
A jó társasház nem azt vizsgálja először, hogy
ki mondta az észrevételt, hanem azt, hogy
igaza van-e az adott ügyben.
A társasház nem egyetlen tulajdonos projektje
Egy társasházi lakás megvásárlásával nemcsak a saját lakásunkat
vásároljuk meg.
Részei leszünk egy közösségnek, amelynek közös tulajdona,
közös rendszerei és közös költségei vannak.
Vállaljuk többek között:
- a közös költség megfizetését,
- a társasházi szabályok betartását,
- a közös ügyekben való együttműködést,
- a közös tulajdon fenntartásával kapcsolatos terheket,
- és azt is, hogy nem minden döntés fog a saját elképzelésünk szerint megszületni.
Cserébe minden tulajdonostárs jogosult arra, hogy a közös gazdálkodást
átláthatónak lássa, a közös tulajdon megfelelően legyen fenntartva,
és a közösség jogszerűen működjön.
Egy mindenkiért – és mindenki a közösért
Talán ezért érdemes egy kicsit átértelmezni a három testőr híres
jelmondatát.
Egy mindenkiért.
És mindenki a közösért.
A társasház ugyanis nem attól működik jól, hogy mindenki mindenben
egyetért.
Hanem attól, hogy a különböző vélemények ellenére
mindenki teljesíti a saját kötelezettségeit, betartja
a közös szabályokat, és elfogadja a jogszerűen meghozott
közösségi döntéseket.
Lehet vitatkozni. Lehet kérdezni. Lehet ellenőrizni.
Lehet jogorvoslattal élni.
De egy társasházat nem lehet úgy működtetni, hogy minden döntés
addig elfogadhatatlan, amíg egyetlen tulajdonos személyesen
egyet nem ért vele.
A közösségi élet lényege éppen az, hogy az egyéni érdekek mellett
létezik egy közös érdek is.
És talán ez a legfontosabb kérdés:
Tudunk-e úgy együtt élni és együtt dönteni, hogy közben
egyikünk se felejtse el: ez nem az ő háza, hanem mindannyiunké?