Mi az az e-napló?

Az e-napló (építési elektronikus napló) egy hatóságilag előírt, online vezetett dokumentációs rendszer, amely az építési, felújítási és kivitelezési munkák teljes folyamatát rögzíti. Célja, hogy átlátható, ellenőrizhető és jogilag nyomon követhető legyen minden olyan munka, amely építési engedélyhez vagy bejelentéshez kötött.

Fontos: nem minden társasházi munka igényel e-naplót, de ahol igen, ott komoly jogkövetkezményei lehetnek a hiányának.

Mikor találkozik a közös képviselő e-naplóval?

A közös képviselő jellemzően akkor kerül kapcsolatba az e-naplóval, amikor a társasház:

• tetőfelújítást végez
• homlokzati felújításba kezd
• liftet épít vagy korszerűsít
• statikai beavatkozást hajt végre
• napelemes rendszert telepít (bizonyos esetekben)
• energetikai korszerűsítést végez pályázati forrásból

Ha a munka engedélyköteles, vagy egyszerű bejelentéshez kötött, akkor szinte biztos, hogy e-naplót kell vezetni.

Kell-e a közös képviselőnek vezetnie az e-naplót?

Rövid válasz: nem, de…

Az e-naplót nem a közös képviselő vezeti napi szinten, hanem az építtető (a társasház), a kivitelező, a felelős műszaki vezető és adott esetben a műszaki ellenőr. Viszont a közös képviselő az építtető jogi képviselője, így:

• gondoskodnia kell arról, hogy az e-napló megnyitásra kerüljön,
• ellenőriznie kell, hogy megfelelő személyek kaptak jogosultságot,
• felelőssége van abban, hogy a társasház ne kerüljön jogsértő helyzetbe.

Ez tipikusan az a pont, ahol sok közös képviselő „véletlenül” hibázik.

Hogyan kapcsolódik a közös képviselő az e-naplóhoz a gyakorlatban?

1. Döntés a beruházásról

A közgyűlés dönt a munkáról, költségről, kivitelezőről.

2. Engedély vagy bejelentés vizsgálata

A közös képviselő (vagy megbízott szakember) tisztázza, kell-e engedély, kell-e e-napló.

3. E-napló megnyitása

Az e-naplót az építtető nyitja meg, vagyis jogilag a társasház — a gyakorlatban ezt gyakran a közös képviselő intézi.

4. Jogosultságok kiosztása

A rendszerben hozzá kell rendelni a kivitelezőt, felelős műszaki vezetőt és a műszaki ellenőrt (ha van).

5. Felügyelet, nem adminisztráció

A közös képviselő nem napi naplózó, de ellenőrizheti, hogy a rendszer aktív és szabályos-e.

Mi történik, ha nincs e-napló, pedig kellene?

Az e-napló kérdése nem adminisztrációs apróság, hanem kockázatkezelés.

Gyakori tévhitek a társasházakban

• „Ez a kivitelező dolga.” — Jogilag az építtetőé, vagyis a társasházé.
• „Kis munka, nem kell.” — Nem a munka mérete, hanem a jogi besorolása számít.
• „Majd utólag pótoljuk.” — Az e-napló utólag nem pótolható jogszerűen.

Összefoglalás — Mit vigyen magával a közös képviselő?

• Az e-napló nem mindenhez kell, de ahol igen, ott elengedhetetlen.
• A közös képviselő nem naplóvezető, de felelősségi ponton áll.
• Egy rossz döntés komoly jogi és anyagi következményekkel járhat.

Ha társasházi felújítás előtt álltok, az e-napló kérdését mindig az elején kell tisztázni, nem utólag.