Contents
- 1 Tetőfelújítás beázás elleni védelem: Hogyan kerüljük el a katasztrofális károkat társasházakban
- 1.1 Mi történt a Selmeci utcai társasházban?
- 1.2 Mit hibáztak a kivitelezők a beázás elleni védelemben?
- 1.3 Milyen károk keletkeztek a védelem hiánya miatt?
- 1.4 Megfelelő tetőfelújítás beázás elleni védelem megoldásai
- 1.5 A helyreállítás költségei
- 1.6 Tanulságok társasházak számára
- 1.7 Költség-haszon elemzés
- 1.8 Jogi vonatkozások és felelősség
- 1.9 Gyakori kérdések (FAQ)
- 1.10 Következtetés
Tetőfelújítás beázás elleni védelem: Hogyan kerüljük el a katasztrofális károkat társasházakban
76
238
4,4M
500K
Mi történt a Selmeci utcai társasházban?
A Budapest III. kerületi Selmeci u. 5. szám alatti társasházban 2022 júniusában kezdődött meg egy nagyszabású tetőfelújítás és emeletráépítés. A tervek szerint négy új lakóegységet hoztak volna létre, azonban a projekt során súlyos problémák merültek fel a tetőfelújítás beázás elleni védelem területén.
A beázások krónikája
Mit hibáztak a kivitelezők a beázás elleni védelemben?
1. Elégtelen védelmi intézkedések
A műszaki vélemény szerint a kivitelezők által alkalmazott tetőfelújítás beázás elleni védelem nem volt megfelelő. Hiányzott:
- Teknőszigetelés: Azonnali vízvédelem OSB szigeteléstartó réteg fölött
- Viharálló ponyvázási rendszer: Időjárásálló fedés kialakítása
- Ideiglenes vízelvezetési megoldások: Kontrolált csapadékvíz elvezetés
- Kritikus csomópontok vízszigetelése: Lefolyópontok és átvezetések védelmezése
2. Szakaszos kivitelezés hiánya
A kivitelezők egy időben bontották el a teljes tetőszerkezetet, ami teljes védtelenséget eredményezett. A szakszerű tetőfelújítás beázás elleni védelem szakaszos bontást igényelt volna:
- A tetőfelület 1/3-ának bontása vízelvezetés biztosításával
- Ideiglenes fedés trapézlemezzel és bitumenes vízszigetelővel
- Fokozatos haladás a következő szakaszokkal
3. Dokumentációs hiányosságok
Az építési e-napló vezetése rendkívül hiányos volt:
- Több bejegyzés 40-41 nappal később került rögzítésre
- Az első beázás nincs dokumentálva
- Nem szerepelnek vízvédelmi intézkedések leírásai
Milyen károk keletkeztek a védelem hiánya miatt?
A beázások következtében súlyos károk alakultak ki:
Szerkezeti károk
- Teljes mennyezeti vakolat leázott
- Nádazás megereszkedett és penészedett
- Oldalfal vakolatok részlegesen károsodtak
- Nyílászárók deformálódtak
Burkolatok és felületek
- Teljes parketta burkolat felázott
- Festések károsodtak
- Penészesedés alakult ki
Rejtett károk
- Elektromos hálózat veszélyeztetése
- Tartószerkezetek károsodása
- Egészségügyi kockázatok a penész miatt
Megfelelő tetőfelújítás beázás elleni védelem megoldásai
Teknőszigetelés alkalmazása
A tető elbontása után azonnal teknőszigetelést kell kialakítani:
Javasolt anyagok:
- PVC vízszigetelés (1,5-2,0 mm vastagságban, hegesztett varratokkal)
- Öntapadós bitumenes lemezek (1,5-3,0 mm vastagságban)
- Folyékony poliuretán bevonat (3-4 mm vastagságban, folyamatos felületen)
Műszaki előnyök:
- Azonnali vízhatlanság biztosítása
- Mechanikai ellenállóképesség
- Költséghatékony megoldás: 4.000-6.000 Ft/m²
- Gyors kivitelezés: 1-2 nap alatt
Kritikus csomópontok védelme
Lefolyópontok körüli megoldások:
- Galvanizált acél lefolyótölcsér beépítése
- Gumitömítő mandzsetták alkalmazása
- 15 cm magas felálló perem kialakítása
Födémrögzítő csavarok védelme:
- EPDM gumi tömítőgyűrűk a csavar fejénél
- Poliuretán hab injektálás a csavarkörnyezetbe
- Fedőlemez rendszer vízzáró lemezekkel
- Dupla tömítés: mechanikai + kémiai vízzárás
Vízelvezetési rendszer
Átmeneti vízelvezetés:
- Ideiglenes ereszcsatorna rendszer kiépítése
- Lefolyópontok átmeneti kialakítása
- Kontrolált vízelvezetés a szomszédos épületek irányába
- Vízzáró káva kialakítása a födém széleinél
A helyreállítás költségei
A szakértői becslés szerint a helyreállítási munkák költsége 4.431.500 Ft + ÁFA, amely tartalmazza:
| Munkafajta | Mennyiség | Becsült költség |
|---|---|---|
| Mennyezeti vakolat teljes felújítása gipszkarton álmennyezettel | 66 m² | 726.000 Ft |
| Oldalfal vakolatok javítása | 23 m² | 241.500 Ft |
| Teljes újrafestés | 225 m² | 945.000 Ft |
| Parketta felújítás (csiszolás, rejbolás, lakkozás) | 56 m² | 559.200 Ft |
| Nyílászárók javítása (5 db külső, 6 db belső) | 11 db | 317.000 Ft |
| Penésztelenítés ózon technológiával | 1 komplett | 50.000 Ft |
Tanulságok társasházak számára
1. Alapos előkészítés és tervezés
- Részletes védelmi terv kidolgozása a munka megkezdése előtt
- Időjárási körülmények figyelembevétele
- Alternatív megoldások kidolgozása váratlan helyzetek kezelésére
2. Megfelelő kivitelező választása
- Referenciák alapos ellenőrzése hasonló projektek kapcsán
- Biztosítási fedezet meglétének ellenőrzése
- Szerződésben rögzített védelmi kötelezettségek
3. Folyamatos monitoring és ellenőrzés
- Rendszeres helyszíni ellenőrzés műszaki szakértővel
- E-napló naprakész vezetése minden munkanapon
- Azonnali beavatkozás problémák észlelése esetén
4. Lakók védelme és tájékoztatása
- Előzetes részletes tájékoztatás a várható munkálatokról
- Ideiglenes elhelyezési lehetőségek biztosítása kritikus fázisoknál
- Kárenyhítési intézkedések azonnali alkalmazása
Költség-haszon elemzés
A megfelelő tetőfelújítás beázás elleni védelem bekerülési költsége:
- Teknőszigetelés: 300.000-500.000 Ft (100 m² tetőfelület esetén)
- Ideiglenes védelem: 200.000-400.000 Ft
- Összesen: 500.000-900.000 Ft
Összehasonlítva a helyreállítási költségekkel (4.431.500 Ft), a megelőzés 5-9-szer olcsóbb mint a károk utólagos helyreállítása.
Jogi vonatkozások és felelősség
Kivitelezői kötelezettségek
A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet szerint:
- E-építési napló naprakész vezetése kötelező
- Munkamenetről és megfelelőségről dokumentáció készítése szükséges
- Károk elkerülése érdekében minden ésszerű intézkedés megtétele
Szerződéses garanciák
- Explicit vállalás a beázások minimalizálására
- Vendégfödém előzetes elkészítésének ígérete
- Kártérítési felelősség szakszerűtlen kivitelezés esetén
Gyakori kérdések (FAQ)
Következtetés
A Selmeci utcai eset egyértelműen bizonyítja, hogy a tetőfelújítás beázás elleni védelem nem opcionális, hanem alapvető követelmény. A “műszakilag nem védhető” érvelés szakmailag megalapozatlan – megfelelő technológiák és módszerek rendelkezésre állnak a károk elkerülésére.
A társasházaknak különös figyelmet kell fordítaniuk a kivitelezők kiválasztására és a munkák folyamatos ellenőrzésére. Egy jól megtervezett és kivitelezett tetőfelújítás beázás elleni védelemmel nem csak hogy elkerüli a beázásokat, de hosszú távon is megbízható védelmet nyújt.
Emlékezetes tanulság: A megelőzés mindig olcsóbb, mint a helyreállítás. Esetünkben egy megfelelő védelem néhány százezer forintba került volna, szemben a több millió forintos helyreállítási költségekkel.
