Válasz

Kedves Anikó!

A leírt helyzet több jogi szálat is érint. Az alábbiakban pontról pontra összefoglalom a társasházi törvény alapján, hogyan működik a közös költség és a felújítási alap elszámolása, különösen akkor, ha nincs hatályos SZMSZ, illetve felmerül, hogy éveken át rossz m2 alapján fizetett valaki.

1. Mi alapján kell megállapítani a közös költséget és a felújítási alapot, ha nincs SZMSZ?

A Társasházi törvény alapján a főszabály teljesen egyértelmű:

SZMSZ hiányában minden közös költséget – így a felújítási alapot is – a tulajdoni hányad szerint kell viselni.

Ezt a Tht. egyértelműen kimondja:

Tht. 24. § (1) – főszabály: „A kiadásokat és költségeket viselni – a 24. § (2)-(3) szerinti kivételekkel – tulajdoni hányad szerint kell.”

2. Lehet-e SZMSZ-ben ettől eltérni (pl. albetétenként fix díjat szedni)?

IGEN, csak SZMSZ-szel lehet eltérni.

A törvény engedi, hogy az SZMSZ más megosztási szabályt állapítson meg, például:

• albetétenként fix felújítási alap,
• albetétenként fix közös költség,
• lifthasználatból adódó egyéb megosztás stb.

Ezt a Tht. így engedi:

Tht. 24. § (3) – eltérési lehetőség SZMSZ-ben: „A közös költség viselésének szabályait az SZMSZ a kiadások rendeltetésére figyelemmel eltérően is meghatározhatja.”

DE: ha nincs SZMSZ → nincs eltérési lehetőség. Ebben az esetben a felújítási alapot is tulajdoni hányad szerint kell szedni.

3. Mi van akkor, ha valaki évekig rossz tulajdoni hányad/m² alapján fizetett?

Ezt a törvény külön kezeli:

Ez NEM közgyűlési határozat megtámadása, hanem elszámolási hiba, amelyet a közös képviselő köteles kijavítani.

A közös képviselő kötelessége:

Tht. 22. § „Köteles gondoskodni a tulajdonostársak nyilvántartásáról és a közös költség helyes megállapításáról és beszedéséről.”

Ha a nyilvántartás vagy a terhelés téves (pl. nem a tulajdoni hányad szerinti), akkor:

• az elszámolás hibás,
• a túlfizetést korrigálni KELL,
• erre a Ptk. 5 éves általános elévülése vonatkozik.

Vagyis 5 évre visszamenőleg kérhető a túlfizetés rendezése. Ez ma a jogszabályi gyakorlat.

4. Mi van, ha az alapító okiratban hibás a m² vagy a tulajdoni hányad?

Itt két teljesen külön helyzet van:

A) Ha az alapító okirat HELYES, csak rosszul alkalmazták → ez elszámolási hiba → korrigálni kell.

B) Ha az alapító okirat HIBÁS (pl. rossz m²): → azt módosítani kell a tulajdonostársak által (Tht. 5. §, alapító okirat tartalma és módosítása).

Amíg nincs módosítva, a benne szereplő mm a kötelező jogalap, még ha hibás is.

5. Van-e bármilyen szerepe a sikkasztásnak a közös költség elszámolásában?

Jogilag: nincs közvetlen szerepe.

A sikkasztás gyanúja külön büntetőjogi kérdés, de:

• nem érinti a tulajdoni hányadokat,
• nem érinti az alapító okiratot,
• nem érinti a díjszámítás szabályait.

Az viszont gyakorlati következmény: → kötelező a teljes pénzügyi elszámolást tételesen átvizsgálni.

6. Mit tehet Ön most, ha több éven át rosszul fizetett?

• 5 évre visszamenőleg kérheti a teljes egyéni elszámolást (közös költség + felújítási alap).
• Kérheti a helyes tulajdoni hányad szerinti újraszámolást.
• Kérheti a túlfizetés jóváírását.
• A közös képviselő nem mondhatja ki, hogy „tekintsünk el az előző évek ±-aitól” → ez jogszabályellenes, mert az elszámolás a törvényben rögzített kötelezettsége (Tht. 35. §).

Összefoglalva

• Ha nincs SZMSZ → minden közös költséget tulajdoni hányad szerint kell fizetni (Tht. 24. §).
• Felújítási alapot sem lehet albetétenként szedni SZMSZ nélkül → csak arányosan.
• Aki rossz tulajdoni hányad szerint fizetett, 5 évre visszamenőleg kérhet elszámolást (Ptk. elévülés).
• Az alapító okirat az irányadó → ha hibás, csak módosítással javítható.
• A sikkasztás külön ügy, de nem változtatja meg a közös költség számítási szabályait.
• Az új képviselő nem dönthet úgy, hogy „elengedi” az előző évek hibáit.
• Az Ön esete egyértelmű elszámolási hiba, amit törvény szerint javítani kell.

Vissza a tartalomjegyzékhez

Válasz

A helyzet, amit leír, tipikus példája annak, amikor a padlástér használata és jogi státusza nem teljesen egyértelmű, és emiatt kérdésessé válik, hogy mit és hogyan lehet rendezni. Nézzük lépésről lépésre a jogi hátteret és a lehetséges megoldásokat:

1. A kiinduló helyzet értelmezése

A leírás alapján:

• az alapító okiratban szerepel, hogy a padlástér meghatározott része „külön társasháztulajdoni illetőségű”,
• ez a rész a három felső lakáshoz tartozik (vagyis nem közös tulajdon, hanem azokhoz rendelt külön tulajdon),
• viszont a tulajdoni lapon a padlástér külön albetétként nem jelenik meg, csak a lakások alapterülete.

Ez tipikusan azt jelenti, hogy a padlástér jogilag elvileg hozzátartozik a lakásokhoz, de fizikailag és nyilvántartásilag nincs pontosan bejegyezve.

A földhivatal a tulajdoni lapra csak azokat a helyiségeket és területeket jegyzi be, amelyeknek pontos helyrajzi meghatározása és külön tulajdonként történő lehatárolása megtörtént.

2. „Kizárólagos használati jog” bevezetése — elvileg lehetséges, de…

Ha a padlástér közös tulajdonban van, akkor lehetséges rá kizárólagos használati jogot létesíteni (ez tipikus megoldás tetőtéri beépítések, erkélyek, kertrészek esetén is).

Ez a jog:

• nem tulajdonjog, hanem használati jogosultság,
• az alapító okiratban kell meghatározni, hogy mely tulajdonos(oka)t illeti,
• a földhivatali bejegyzésben nem mint albetét, hanem mint „kizárólagos használat” jelenik meg,
• a tulajdoni hányadokat nem módosítja, mert a padlástér továbbra is közös tulajdon marad.

3. Alapító okirat módosításának szükségessége

Igen, szükséges.

A kizárólagos használati jog bevezetése (vagy akár megerősítése) csak az alapító okirat módosításával történhet meg, mert az:

• a közös tulajdon használatának megváltoztatása,
• a társasház szerkezetét és a tulajdonosi jogosultságokat érinti.

Ehhez a társasházi törvény szerint:

• 100%-os tulajdonosi egyetértés szükséges (mivel közös tulajdon használatát korlátozza),
• a módosított alapító okiratot ügyvéd által ellenjegyzett formában kell elkészíteni,
• és azt földhivatali eljárásban be kell jegyezni.

4. Tulajdoni hányadokra gyakorolt hatás

Ha csak kizárólagos használati jogot vezetnek be (és a padlás továbbra is közös tulajdon marad), akkor nem módosulnak a tulajdoni hányadok.

Viszont, ha az a cél, hogy a padlástér valóban külön tulajdonba kerüljön (tehát albetétté váljon, és fizikailag a lakásokhoz legyen csatolva mint „tetőtéri rész”), akkor az alapító okirat mellett a tulajdoni hányadokat is módosítani kell, hiszen az új alapterületet figyelembe kell venni a ház összes közös tulajdonának arányosításánál.

Ügyvédi kiegészítés:

A két világháború közötti ingatlanjog szerint egy albetét részeinek nem kellett még fizikailag összefüggeniük, ezért ugyanabba az albetétbe sorolták a lakást és a hozzá tartozó tárolót és / vagy padlást, tehát akkor egyetlen albetétként közös számot kapott az a terület, amely ténylegesen három helyen volt és van. Jelenleg már (a változás pontos idejét nem tudom, valószínűleg az ingatlan-nyilvántartás 1972 körüli nagy átalakítása) ez a terület három külön albetétszámon szerepelne. Több ilyen esettel találkoztam, ekkor a rendezésnél, az alapító okirat módosításával (amely 100%-os tulajdonosi hozzájárulást igényelt) a lakások tulajdoni lapján a terület lecsökkent a tulajdonképpeni lakásterületre, a különbözet pedig vagy kizárólagos használatú közös tulajdon lett (padlás, esetleg nyitott pincerekesz), vagy másik helyrajzi számon szereplő külön tulajdonú másik albetét (zárt pincerekesz).

Vissza a tartalomjegyzékhez

Válasz

Ha jól értem, megvan a tulajdonos címe, de nem elérhető azon a címen, nem veszi át a levelet.

Ez nem probléma, mert a posta kétszer megpróbálja a levelet kikézbesíteni, utána beáll a kézbesítési vélelem, azaz a levél átvettnek tekintendő és meg lehet kezdeni a behajtást.

Ilyenkor mi a következő lépés?

Átadjuk az ügyvédnek, aki újra kiküldi a fizetési felszólítást. Ha erre sem reagál, akkor az ügyvéd elindítja a fizetési meghagyásos eljárást a MOK-on ( Közjegyzői kamara) keresztül.

Ha nem mond ellent ennek (nem kell átvennie) 15 napon belül akkor a végrehajtóhoz kerül és elindul a behajtás. A végrehajtó majd megtalálja.

Ha ellent mond, akkor bírósági perré alakul a folyamat és jó eséllyel a bíróság a társasház javára dönt. A perköltségek pedig a vesztes felet terhelik. Ez a folyamat.

Vissza a tartalomjegyzékhez

Válasz

Nagyon jó kérdés, és valóban sokakat érint a 2025. május 1-jétől hatályos új szabályozás.

A válasz röviden: a közös képviselői regisztrációs kötelezettség kizárólag a társasházakra vonatkozik, nem pedig a lakásfenntartó szövetkezetekre.

Részletesen:

A 2023. évi LXXXVIII. törvény (amely módosította a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényt) kimondja, hogy:

„2025. május 1-jétől társasházban közös képviselői vagy intézőbizottsági elnöki tevékenységet csak az láthat el, aki szerepel a közös képviselői névjegyzékben.”

Ezt a névjegyzéket az Építésügyi Minőségellenőrző Innovációs Nonprofit Kft. (ÉMI) vezeti, és kizárólag a társasházakra vonatkozik.

A lakásfenntartó szövetkezetek viszont nem társasházak, hanem a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény hatálya alá tartozó jogi személyek. Ezek saját alapszabállyal, közgyűléssel, felügyelőbizottsággal és elnökkel rendelkeznek, így nem tartoznak a társasházi törvény hatálya alá, és nem szükséges közös képviselői regisztráció.

Összefoglalva:

Vissza a tartalomjegyzékhez