Társasházi külön tulajdon funkcióváltás – lakásból rendelő, üzlet, vagy étterem: teljes útmutató

A társasházi külön tulajdon funkcióváltás – például lakásból orvosi rendelő vagy üzlet, üzletből lakás, illetve üzletből étterem – gyakori kérdés a tulajdonosok és közös képviselők körében. A lehetőségek és a szükséges engedélyek nagyban függnek a társasház alapdokumentumaitól, az építésügyi előírásoktól, valamint az egészségügyi vagy vendéglátóipari hatósági szabályoktól.

Megtehető-e a funkcióváltás?

Röviden: igen, lehetséges, de nem automatikusan. Az eljárás több jogterületet érint (társasházi jog, építésügy, egészségügy, vendéglátás, tűzvédelem), ezért minden eset egyedi vizsgálatot igényel.

• Fő korlátok: alapító okirat és SZMSZ előírásai, helyi építési szabályzat, építési és használatbavételi engedély-kötelezettség, szakhatósági működési engedélyek.

Lépésről lépésre: mit kell tenni?

1. Alapító okirat és SZMSZ ellenőrzése

Elsőként ellenőrizni kell, hogy a dokumentumok tiltják-e vagy korlátozzák-e a külön tulajdon más célú használatát. Sok társasház kimondja, hogy a lakások „lakás céljára” használhatók, vagy külön közgyűlési hozzájárulást ír elő nem lakás célú tevékenységhez.

Mit mond a társasházi törvény?

Tht. 17. § * (1) A szervezeti-működési szabályzat

“a) meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően;

b) ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségében a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni, a lakóépület rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait.

(2) A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok – amelyek nem lehetnek e törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak – a használat jogcímétől függetlenül a mindenkori használó részére is kötelezőek.

(3) *  A települési (Budapesten a kerületi, illetve a fővárosi önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a fővárosi) önkormányzat városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján – az építésügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban – rendeletben meghatározhatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.

18. § * (1) * A lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használatához – a (3) bekezdés a) pontjában foglalt kivétellel, illetve a (3) bekezdés b) pontja szerinti eltéréssel – a közgyűlés hozzájáruló határozata nem szükséges.“

(2) Ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott telepengedély-köteles tevékenységhez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzletköteles termék) forgalmazására szolgáló üzlet üzemeltetésére jogosító működési engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, a hatóság az engedélyről a (3) bekezdés szerinti – határidőben meghozott – közgyűlési határozat figyelembevételével dönt, feltéve, hogy a határozatban foglaltak az engedélyezés során alkalmazandó jogszabályokat nem sértik.

(3) A (2) bekezdés szerinti esetben a hatóság felhívására a közgyűlés – harmincnapos határidőn belül meghozott – határozattal

a) a 17. § (1) bekezdés b) pontjában foglalt feltételek fennállása esetén (szerencsejáték szervezés, vagy szexuális vagy erotikus szolgáltatás) – a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseivel és az erre vonatkozó külön jogszabályokkal összhangban – megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának feltételeit,

b) a lakhatás nyugalma – így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja vagy ahhoz az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat. A határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását.

19.§ (1) * A közösség a 18. § (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges.

A Törvény összegzése:

Összegezzük ezt pár mondatban: Ha szerencsejáték szervezés, szexuális vagy erotikus szolgáltatás folyna a megváltozott funkciójú lakásban vagy az zaj- rezgésvédelem stb. miatt zavaró, akkor azt az SZMSZ vagy a közgyűlés megtilthatja.

Az Önkormányzat egyes esetekben városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján meghatározhatja a hasznosítás módját.

Ha a megváltozott használat telepengedély köteles vagy működési engedélyhez kötött, akkor a Hatóság dönt, de figyelembe veszi a közgyűlés határozatát, amelyet 30 napon belül meg kell hozni.

A közgyűlés egyszerű szavazattöbbséggel dönt, a közvetlen szomszédok tulajdoni hányad szerinti 2/3-ának hozzájáruló szavazata csak akkor szökséges, ha az SZMSZ erről rendelkezik.

2. Közgyűlés és közös képviselő tájékoztatása

Ha az alapító okirat/SZMSZ előírja, közgyűlési hozzájárulás szükséges. Ha nem írja elő, akkor is ajánlott a tájékoztatás, főleg olyan funkcióknál, amelyek a társasház működését vagy közösen használt területeit érintik (pl. vendéglátás, rendelő).

3. Építésügyi megfelelőség vizsgálata

A funkcióváltás sok esetben érinti az épület engedélyezett használatát. Ha szerkezeti, gépészeti, szellőzési vagy víz-gáz átalakítás történik, szükség lehet:

• építési engedélyre vagy engedélymentes bejelentésre,
• új használatbavételi engedélyre vagy használatbavételi tudomásulvételre.

4. Helyi építési szabályzat (HÉSZ) vizsgálata

A településrendezési előírások meghatározhatják, milyen funkciók alakíthatók ki egy adott övezetben. Előfordulhat, hogy bizonyos utcákban vagy övezetekben lakásból üzlet vagy vendéglátóhely nem alakítható ki.

5. Orvosi rendelő speciális szabályai

Orvosi vagy fogorvosi rendelő kialakításához egészségügyi működési engedély szükséges. Ennek feltételei többek között:

• megfelelő helyiségméretek és kialakítás,
• fertőtleníthető felületek,
• önálló váró kialakítása,
• felelősségbiztosítás,
• az egészségügyi hatóság helyszíni szemléje.

6. Étterem és vendéglátóhely követelményei

Üzlet → étterem funkcióváltás a legösszetettebb, mert több hatóság bevonásával történik. Szükséges lehet:

• élelmiszerlánc-biztonsági engedély/nyilvántartásba vétel,
• konyhatechnológiai terv,
• páraelszívó és szellőztetés kialakítása,
• zsírfogó elhelyezése,
• tűzvédelmi megfelelőség, menekülési útvonalak biztosítása,
• zajvédelmi előírások teljesítése,
• hulladék- és zsíros szennyvízkezelés kialakítása.

7. Parkolás és forgalmi hatások

Vendégforgalmat generáló funkciók (rendelő, étterem) esetében vizsgálni kell a helyi parkolási és közlekedési előírásokat is.

8. Biztosítás és üzemeltetés

Egészségügyi tevékenységnél kötelező felelősségbiztosítás kell, vendéglátásnál pedig erősen ajánlott külön üzleti biztosítás.

Példák, amelyeknél külön figyelni kell

• Lakás → rendelő: működési engedély, higiéniai feltételek, váró, fertőtlenítés.
• Lakás → üzlet: SZMSZ és HÉSZ ellenőrzése, bejárat és tűzvédelem kérdései.
• Üzlet → lakás: használatbavételi eljárás szükséges lehet.
• Üzlet → étterem: konyhatechnológia, zaj, elszívás, élelmiszer-biztonság, tűzvédelem.

Gyakorlati ellenőrzőlista

1. Alapító okirat és SZMSZ ellenőrzése.
2. Közös képviselő tájékoztatása, szükség esetén közgyűlési döntés.
3. Építész bevonása: kell-e engedély vagy használatbavételi eljárás.
4. Önkormányzati előírások és HÉSZ vizsgálata.
5. Egészségügyi vagy élelmiszerlánc-biztonsági hatósági engedélyek beszerzése.
6. Tűzvédelmi és zajvédelmi követelmények teljesítése.
7. Dokumentáció, helyszíni szemlék, működési feltételek igazolása.

Gyakran ismételt kérdések

Szükséges-e közgyűlési engedély?

Nem mindig, de ha az SZMSZ vagy az alapító okirat előírja, vagy a funkció a közös területeket, illetve a működést érinti, akkor igen.

Mennyi ideig tart az engedélyeztetés?

Ügyintézési időtől és hatóságoktól függően néhány héttől akár több hónapig is terjedhet.

Orvosi rendelőhöz kell működési engedély?

Igen, az egészségügyi hatóság adja ki, helyszíni szemlével.

Összegzés

A társasházi külön tulajdon funkcióváltás megvalósítható, de több jogi, műszaki és hatósági feltételt kell teljesíteni. A legfontosabb lépés a társasház alapdokumentumainak ellenőrzése és a szakértői egyeztetés. Célszerű már a folyamat elején bevonni építészt, jogi szakértőt és a közös képviselőt, hogy a későbbi konfliktusok és hatósági problémák elkerülhetők legyenek.