Késedelmi kamat kiszámítása közös költségre – jogi alapok, számítási módszer

A társasházi közös költség rendszeres és pontos megfizetése minden tulajdonostárs kötelessége. Elmaradás esetén a társasház jogosult késedelmi kamatot felszámítani, mégpedig az SZMSZ-ben leírt szabályok szerint. Ez lehet azonos a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályaival, de el is térhet attól. Ebben a cikkben bemutatjuk, hogyan történhet a késedelmi kamat kiszámítása közös költségre a PTK. szerint, és milyen törvényi előírásokat kell figyelembe venni.

1. A jogalap: Polgári Törvénykönyv 6:47. §

(1) Pénztartozás után – ha e törvény eltérően nem rendelkezik – kamat jár.

(2) A kamat mértéke megegyezik a jegybanki alapkamattal.

(3) Idegen pénznemben meghatározott pénztartozás esetén a kamat mértéke:
az adott pénznemre a kibocsátó jegybank által meghatározott alapkamat,
ha ilyen nincs, akkor a pénzpiaci kamat.

(4) A kamat számításakor az érintett naptári félév első napján érvényes kamat irányadó az adott félév teljes idejére.

Gazdálkodó szervezetek közötti tartozás esetén a kamat mértéke:

„…a késedelemmel érintett időszak első napján érvényes jegybanki alapkamat + 8 százalékpont.”

A jegybanki alapkamat aktuális mértékét a Magyar Nemzeti Bank teszi közzé, és nem év végén, hanem az MNB döntése alapján bármikor változhat. Emiatt a kamat pontos kiszámításához időszakokra lebontva kell figyelembe venni az adott időszakban érvényes alapkamatszintet.

2. A késedelmi kamat kiszámításának módszere

A késedelmi kamat számítása napi alapon történik az alábbi képlettel:

Késedelmi kamat = Tartozás összege × (kamatláb / 365) × késedelmes napok száma

Példa:

• Tartozás: 50.000 Ft
• Késedelmes napok: 60
• Jegybanki alapkamat az első 30 napban: 7%
• Jegybanki alapkamat a második 30 napban: 6,75%

Számítás:

• 1. időszak: 50.000 × (0,07 / 365) × 30 = kb. 287 Ft
• 2. időszak: 50.000 × (0,0675 / 365) × 30 = kb. 277 Ft

Összes kamat: kb. 564 Ft

3. Behajtási költségátalány – céges tartozás esetén

Ha a nem fizető tulajdonos jogi személy (pl. céges lakástulajdonos), akkor az EU 2011/7/EU irányelve és a Ptk. alapján a társasház 40 eurónak megfelelő forintösszegű behajtási költségátalányra is jogosult a késedelem első napjától kezdve.

Ez az összeg külön felszólítás nélkül is követelhető.

4. Mi a helyzet a társasházi alapító okiratban vagy SZMSZ-ben meghatározott „kamatmértékkel”?

Előfordulhat, hogy a társasház közgyűlési határozatban vagy az SZMSZ-ben konkrét kamatot rögzít (pl. 10%). 

4.1. Alapszabály: a Ptk. határozza meg a késedelmi kamat jogalapját

Tehát a Ptk. csak akkor irányadó, ha nincs más megállapodás vagy szabály. Azonban elméletben a PTK. szerinti késedelmi kamat akkor is jár, ha arról nincsen semmilyen külön rendelkezés és az SZMSZ-ben sincsen erre vonatkozó utalás! Más kérdés, hogy a gyakorlatban, ilyen esetben a társasházakban nem szokás a kamatot felszámítani.

4.2. Társasház esetében mi minősül „megállapodásnak”?

A társasház és a tulajdonostársak között fennálló jogviszony sajátos:
nem klasszikus szerződés, hanem közös jogviszony a közös tulajdonhoz kapcsolódóan, amelyet a Társasházi törvény (Tht.) és az SZMSZ szabályoz.

A Tht. 13. § (1) kimondja, hogy:

„A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.”

Ez implicite felhatalmazza a társasházat arra, hogy a PTK–ban meghatározott kamatszámítási elvektől eltérjenek. Ugyanakkor itt jegyezném meg, hogy 2025.októberében, a naprakész  társasházi törvény szövegében, sem a “kamat”, sem a “késedelem” szavakat nem lehet fellelni.

4.3. Erősebb-e az SZMSZ, mint a Ptk.?

Ebben a viszonylatban igen, lehet „erősebb”, de csak a felhatalmazás keretein belül.
Vagyis:

• Az SZMSZ-ben meghatározott kamat megelőzi a Ptk. szerinti általános mértéket.

• Jogalapja közgyűlési határozat, ami belső szabályzatként a tulajdonostársakra nézve kötelező erejű (Tht. 22. § (1)).

Viszont a bírósági gyakorlat szerint nem lehet „uzsorás”, azaz aránytalanul magas.
A bíróság (például: BH 2009.222.; BH 2014.210.) kimondta, hogy a társasház által megállapított kamat nem lehet a jóerkölcsbe ütköző vagy aránytalan.
Tehát például a évi 40–50%-os kamatot már elutasítanák.

4.4. Követelhet-e a társasház magasabb kamatot, mint ami az SZMSZ-ben szerepel?

Nem.
A társasház csak azt követelheti, amit maga a saját SZMSZ-e előír.

Ha tehát az SZMSZ például 15% éves késedelmi kamatot ír elő, akkor:

• nem kérhet 20%-ot arra hivatkozva, hogy „a Ptk. megengedi”,

• és nem is csökkentheti utólag „önkényesen”.

Az SZMSZ az irányadó a tulajdonostársak közötti viszonyban.
Ettől csak új közgyűlési határozattal lehet eltérni.

5. Késedelmi kamat érvényesítése a gyakorlatban

A társasház a hátralékos tulajdonostól a következő módokon követelheti a késedelmi kamatot:

• Írásbeli felszólítás útján
• Fizetési meghagyásos eljárással (közjegyzőnél)
• Peres úton, bírósági eljárás keretében

Javasolt: minden esetben tételesen felsorolni, hogy az elmaradt közös költség mellett mekkora késedelmi kamat és – céges tartozásnál – behajtási költségátalány is felszámításra kerül.

Összefoglalás

A késedelmi kamat kiszámítása közös költségre fő szabály szerint az SZMSZ szabályai alapján történhet. Amennyiben az SZMSZ a Polgári törvénykönyv szerinti számítást alkalmazza, a kamat a jegybanki alapkamathoz kötött, időszakonként változó mérték, amelyet napi bontásban kell kiszámolni. Céges tulajdonos esetén a társasház plusz 40 eurós költségátalányra is jogosult. A pontos jogi és pénzügyi követés nemcsak a közösség érdeke, de a hátralékos tulajdonos felé történő korrekt eljárás alapja is.

A 20 éves társasházi gyakorlatom azt mutatja, hogy kb. minden 10. társasházban számolnak fel késedelmi kamatot. A késedelmi kamat számítás nem általános és az így realizálódó kamat bevétel nem jelentős. A kis összegű kamatoknak nincsen visszafogó ereje. A tartozások felhalmozásának elkerülése inkább a közös képviselő által negyedévente kiküldött fizetési felszólításokkal és az ezt követően a nemfizetés esetén történő szigorú jogi lépések megtételével  kerülhető el.

Ennek ellenére az általam fejlesztett társasházi folyószámlákat nyilvántartó SQL rendszer társasházanként külön kezeli a késedelmi kamat számítást, mind a PTK szabályai, mind az esetleges egyedi, társasházanként eltérő szabályok alapján. (Ennek részleteit külön blogbejegyzés, illetve oktató videók fogják bemutatni.)