Alapító okirat buktatói újépítésű társasházaknál – mire figyeljen a vevő?
Amikor valaki újépítésű lakást vásárol, elsőre minden szép és modern. Azonban a háttérben, a jogi dokumentumokban – különösen az alapító okiratban – számos buktató rejtőzhet. Ezek közül több hosszú távon is komoly problémát okozhat a tulajdonosnak. Az alábbiakban bemutatjuk a leggyakoribb csapdákat, amiket érdemes még a vásárlás előtt kiszűrni.
::: tip Ha a lakásépítést társasházi formában végzik (nem pedig osztatlan közös tulajdonként), a kivitelező már a használatbavételi engedély megszerzése előtt köteles elkészíteni az alapító okiratot és benyújtani azt a földhivatalhoz. Ennek tervezete tehát akár hónapokkal a költözés előtt is kikérhető – és ki is kell kérni! Ez az egyetlen dokumentum, amelyből kiderül, mit kapsz pontosan. :::
1. Pontatlanul rögzített kizárólagos használati jogok
Gyakori, hogy a vevő úgy tudja, például kizárólagos használatba kap egy kertet, parkolót vagy tárolót – csakhogy az alapító okirat ezt nem tartalmazza elég pontosan vagy egyáltalán nem rögzíti. A kizárólagos használat hiánya jogi bizonytalanságot okozhat, és akár hosszú évekig húzódó jogvitákat is eredményezhet.
➡️ Vásárlás előtt mindig olvasd el az alapító okiratot, és ha nem egyértelmű a kizárólagos használati jog leírása, kérd a módosítását vagy a pontosítást.
2. Veszélyes pont: pontatlan alapterületek → hibás tulajdoni hányad
A közös költség megosztása a legtöbb társasházban tulajdoni hányad alapján történik. Ezért kulcsfontosságú, hogy a tulajdoni hányad számítása pontos legyen. Sok esetben azonban az alapító okiratban szereplő alapterületek nem a tényleges, valós m² alapján kerülnek rögzítésre, hanem tervezett vagy elnagyolt adatokból származnak.
🔍 Mit jelent ez a gyakorlatban?
Ha például a lakásod a valóságban kisebb, mint ami az alapító okiratban szerepel, akkor:
több közös költséget fizetsz, mint kellene;
a vételárat is magasabb négyzetméter alapján állapítják meg;
nehezebb jogilag korrigálni ezt utólag, mert az alapító okirat módosítása költséges és minden tulajdonos beleegyezése kell hozzá.
✅ Mit tehetsz?
Újépítésű lakás vásárlása előtt érdemes saját geodétával felméretni a lakást és az ahhoz tartozó tárolókat, teraszokat, parkolókat is. Egy 2-3 m²-es eltérés akár több százezer forintot is jelenthet a vételárban – és a közös költségben havonta.
3. Egy kézben maradó irányítás – korlátozott beleszólás
Gyakori jelenség, hogy a társasház megalakulásakor a beruházó a saját embereit ülteti be a közös képviseletbe vagy a felügyelő bizottságba. Ez önmagában nem jogellenes, de a valóságban kizárja az új tulajdonosokat a döntésekből, például ha:
a közös költség mértékét módosítani kellene;
a garanciális hibák kezeléséről lenne szó;
a közös helyiségek hasznosításáról történik döntés.
➡️ Érdemes már vásárlás előtt rákérdezni, hogy mikor lesz első közgyűlés, milyen arányban szavazhatnak a lakók, és mikor történik meg a közös képviselet átadása.
4. Nem egyértelmű pince- és tárolóhasználat
A lakásokhoz tartozó pinceszinti helyiségek (tárolók, közlekedők) gyakran „szürke zónában” maradnak: bár fizikailag elválasztottak, az alapító okiratban nem szerepel pontosan, kihez tartoznak, vagy közös tulajdonként vannak feltüntetve. Ez később vitát okozhat, főleg ha valaki elkezdi lezárni vagy birtokolni ezeket.
➡️ A birtokvédelmi perek megelőzése érdekében csak olyan ingatlant vásárolj, ahol a tárolók jogi státusza is egyértelműen szabályozott.
Összefoglalás
Az alapító okirat egy új társasház esetében nem csupán formaság, hanem az egész lakóközösség működésének jogi alapja. Vásárlás előtt mindig kérd el, és lehetőség szerint jogásszal vagy műszaki szakértővel együtt értelmezd.
És ami talán a legfontosabb: soha ne a látvány vagy a bemutatólakás alapján dönts. Egy precízen átgondolt és korrektül megírt alapító okirat értéket és nyugalmat adhat a jövőbeni otthonodhoz.