A társasházi lakások végrehajtása egy olyan jogi folyamat, amelyre sajnos akkor kerülhet sor, ha egy tulajdonos tartósan nem fizeti a közös költséget vagy más, közösség felé fennálló tartozását. Ebben a helyzetben a közös képviselő nemcsak a többi tulajdonostárs érdekeit védi, hanem komoly jogi és adminisztratív teendőkkel is szembesül. Nézzük, mit tehet ebben a kényes helyzetben!
Contents
1. Tartozás nyilvántartása és egyenlegközlők küldése
A társasházakban általában negyedévente küldünk ki egyenlegközlőket, amelyek tartalmazzák a tulajdonos közös költség egyenlegét. Ezek a dokumentumok tartozás esetén fizetési felszólításnak minősülnek, és ezáltal megindítják a követeléskezelés első lépését. Fontos, hogy a közös képviselő folyamatosan naprakész nyilvántartást vezessen.
2. Közgyűlési felhatalmazás? Nem mindig szükséges
Bár általános vélekedés, hogy a közös képviselő csak a közgyűlés felhatalmazásával indíthat jogi eljárást, valójában a Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ) tartalmazhat olyan rendelkezést, amely felhatalmazza őt önálló és azonnali eljárásra. Ha az SZMSZ nem szabályozza külön, akkor a közös képviselő a jogszabályi felhatalmazás alapján is megteheti a szükséges lépéseket, külön közgyűlési határozat nélkül.
3. Fizetési felszólítások és ügyvédi lépések
A társasházi lakások végrehajtása előtt a következő lépések jellemzőek:
3 havi elmaradás után közös képviselői felszólítás történik (általában az egyenlegközlő kiegészítéseként vagy külön levélben).
Ha ez sem vezet eredményre, ügyvédi felszólítást küldünk ki, amely már jogi következményekre is figyelmeztet.
Ezt követi a fizetési meghagyásos eljárás, amelyet közjegyzőn keresztül kezdeményez a társasház.
4. Fizetési meghagyásos eljárás – és ami utána jön
A fizetési meghagyás egy gyorsított, hivatalos eljárás, amelyben a tulajdonos 15 napon belül ellentmondással élhet. Ha nem mond ellent, a meghagyás jogerőre emelkedik és azonnal végrehajtható – vagyis akár ingatlanvégrehajtás is elindítható. Ha azonban az adós ellentmond, az ügy automatikusan peres eljárássá alakul át, amelyet a bíróság tárgyal.
5. Ingatlan árverés: végső lépés, súlyos következmények
A társasházi lakások végrehajtása végső esetben az ingatlan árveréséhez vezethet, ha nincs más végrehajtható vagyontárgy. Ez komoly döntés, és minden esetben jogi szakértő bevonását igényli. A közös képviselő szerepe itt is kulcsfontosságú, hiszen ő tartja a kapcsolatot az ügyvéddel, végrehajtóval, és értesíti a közösséget a fejleményekről.
Összefoglalás
A közös képviselő szerepe a társasházi lakások végrehajtása során nemcsak adminisztratív, hanem stratégiai is. Ha a tulajdonos 3 hónapja nem fizet, elkezdődhet a jogi folyamat: először felszólítás, majd ügyvédi levél, végül fizetési meghagyás. A jó SZMSZ nagyban segíti a hatékony intézkedést, hiszen önálló eljárást is lehetővé tesz. Bár a végrehajtás nem örvendetes, néha ez az egyetlen eszköz a közösség vagyonának védelmére.