Frissítés 2025.04.22.
Az eredeti cikk az alantiakban olvasható
A társasházi közös képviselők kötelező regisztrációja 2025. május 1-jétől lép hatályba, melynek célja a társasházak működésének átláthatóbbá tétele és a jogszerűség biztosítása. Ettől az időponttól kezdve minden közös képviselőnek és intézőbizottsági elnöknek kötelező lesz nyilvántartásba vetetnie magát az ingatlan-nyilvántartásban.
A regisztráció célja:
- Átláthatóság növelése: A társasházak működésének és pénzügyi helyzetének könnyebb nyomon követése érdekében.
- Törvényességi felügyelet erősítése: A jegyzők hatékonyabb ellenőrzési lehetőségeinek biztosítása.
- Kapcsolattartás megkönnyítése: A hatóságok és a társasházak közötti kommunikáció egyszerűsítése.
A regisztráció menete:
- Kérelem benyújtása: A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke köteles a nyilvántartásba vételi kérelmet benyújtani.
- Szükséges dokumentumok: A közgyűlés jegyzőkönyve, amely tartalmazza a megválasztásról szóló határozatot és a szavazás eredményét.
- Jogi képviselet: A kérelem benyújtásához ügyvéd közreműködése szükséges.
- Határidő: A regisztrációt 2025. május 1-jéig kell elvégezni.
Fontos megjegyzések:
- Díjmentesség: A nyilvántartásba vételi eljárás maga díjmentes, azonban az ügyvédi díjakat meg kell fizetni.
- Több társasház esetén: Ha valaki több társasház közös képviselője, minden egyes társasházra külön regisztráció szükséges.
Jogszabályi háttér:
- 2003. évi CXXXIII. törvény (Társasházi törvény): A társasházakról szóló alapvető jogszabály, amelynek módosításai vezették be a kötelező regisztrációt.
- 2022. évi LXXV. törvény: E törvény módosította a Társasházi törvényt, előírva a közös képviselők kötelező nyilvántartásba vételét.
Ügyvédi állásfoglalások és szakmai cikkek:
- Dezsényi Ügyvédi Iroda: Részletes elemzés a regisztráció szükségességéről és folyamatáról.
Dezsényi Ügyvédi Iroda Bábolna
- Jogászvilág: A Budapesti Ügyvédi Kamara hírlevele alapján készült cikk a regisztráció fontosságáról.
- Dr. Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda: Tájékoztató a nyilvántartás céljáról és a hatályba lépés időpontjáról.
- THT.hu: Interjú Dr. Kiss Balázs Károllyal, a TSZOE elnökével a regisztráció részleteiről.
- LOSZ.hu: Tájékoztató a közös képviselők kötelező regisztrációjának halasztásáról és annak okairól.
Frissítés 2025.04.06.
Szilber Szilvia társasházkezelő interjúja dr. Poprádi Péter ügyvéddel, aki társasházi jogra szakosodott és 19 éve segíti a társasházak szabályos működését irodájával: .Link
A Poprádi Ügyvédi Iroda vállalja a közös képviselő földhivatali bejegyzéssel kapcsolatos teljeskörű ügyintézését.
Dr. Tivadar Attila ügyvéd
1137 Budapest, Szent István krt. 18. 2/1.
iroda@drtivadar.com
+361 452 7070
+36305513651
A fenti információk alapján minden közös képviselőnek és intézőbizottsági elnöknek javasolt időben megkezdeni a regisztrációs folyamatot, hogy a törvényi előírásoknak megfelelően láthassák el feladataikat 2025. május 1. után is.
Milyen következményekkel járhat, ha nem történik meg a bejegyzés?
Amennyiben a közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) nem végez el regisztrációt, a megbízatása nem szűnik meg május után sem. Azonban ebben az esetben nem jogosult hivatalos ügyeket intézni a társasház nevében. A földhivatali bejegyzés hiánya komoly problémákhoz vezethet, különösen akkor, ha a közös képviselő közüzemi számlákat szeretne vitatni, banki azonosítást kér, vagy postai küldeményeket venne át. Emellett, ha a közös költséggel kapcsolatban elmaradás van, akkor sem jogosult eljárni.
Fontos megjegyezni, hogy a közös képviselő felelősségre vonható, ha mulasztása miatt kárt okoz a társasháznak.
HBPM Kft. ügyvédjének tájékoztatása
Tekintettel arra, hogy a jelen bejegyzésem kapta az utóbbi időben a legnagyobb nyilvánosságot – , mivel értékeket akarok közvetíteni – úgy döntöttem, hogy megosztom olvasóimmal az ügyvédem által adott tájékoztató leveleket, amelyek így letölthetővé váltak a HBPM Kft. honlapjáról ingyenesen bárki számára az alábbi linkekről:
https://hbpmkft.hu/download/korlevel-a-kozos-kepviselok-foldhivatali-bejelentkezeserol/
https://hbpmkft.hu/download/ugyvedi-korlevel-ii/
https://hbpmkft.hu/download/bejelentkezes-kellekei/
Közgyűlési határozat minta a közös képviselet regisztrációjához:
https://hbpmkft.hu/download/kozgyulesi-hatarozat-minta/
Frissítés, 2025.03.28-i ügyvédi levél vágatlan idézése:
menetrend a régi jegyzőkönyvekre alapozva, 2025.03.28.
Jelenleg még nem láttam példát arra, hogy a régi jegyzőkönyv alapján, friss jegyzőkönyv nélkül bejegyezték volna az új közös képviselőt.
Ügyintézői, nem hivatalos tájékoztatást kaptam arról, hogy
- tulajdonképpen nem szükséges, hogy a közgyűlési jegyzőkönyvben / határozatban szerepeljen bejegyzési engedély, hozzájárulás a közgyűlés részéről, miután a közgyűlés döntésétől keletkezik a tisztség, nem a földhivatali bejegyzéstől, és
- az sem szükséges, hogy újra megválasszák a közös képviselőt, elég csak deklarálni, hogy ki a közös képviselő (ide a pontos adatok szükségesek), és hogy mikortól látja el a társasház képviseletét, határozatlan időre.
Ennek alapján: ha van egy hiányos választási jegyzőkönyv, akkor az csatolandó és mellé még egy nyilatkozat, mely tartalmazza a szükséges adatokat. Ezt a nyilatkozatot elegendő a közös képviselőnek aláírnia és az ügyvédnek ellenjegyeznie.
A szükséges példányszám: 2 db, a megválasztó jegyzőkönyvből és a kiegészítő nyilatkozatból egyaránt!
Amit a földhivatal bejegyez, az hivatalosan ennyi egy Kft.-nél
III/4. sorszám alatt: A társasházakról szóló törvény alapján közös képviselői tisztség keletkezése (A … Társasház ügyintézését ellátó közös képviselő … Kft ( székhelye: …, ) cégjegyzékszám: 01-09-…. a közös képviselői tisztség keletkezésének időpontja: … a hajdani, amelyet most bejelentettünk, nem a mostani megerősítés határozatlan időtartamra, elektronikus levélcím: … telefon: +36 70 …) tényét bejegyzem.
tehát ezeknek kell szerepelniük minimális tartalomként a közgyűlési határozatban, vagy ha ott nincsenek, akkor a kiegészítő nyilatkozatban, és ami még nélkülözhetetlen, az a helyrajzi szám. Egyéni vállalkozó vagy magánszemély közös képviselőnél még nincsen bejegyző határozatom, de nyilván a név és a lakcím minimálisan kell, és óvatosságból írjuk bele az anyja nevét és a születési helyet és időt.
Ha ezek mind benne vannak a megválasztó határozatban, akkor nem kell kiegészítő nyilatkozat. (Egyébként akkor is lehet kiegészítő nyilatkozat – nem tudjuk, hogy milyen régi határozatokat fogad el a földhivatal. Az iratmásolatok kérésénél a nagyon régi választási jegyzőkönyvek mellé kértek egy friss közös képviselői nyilatkozatot arról, hogy a jegyzőkönyv még érvényes. A „nagyon régi” értelmezése homályos volt. Szerintem az öt évnél régebbi választási jegyzőkönyveknél már mindenképpen tanácsos a kiegészítő nyilatkozat csatolása, de arra tekintettel, hogy a közös képviselő és az ügyvéd amúgy is összeül egyeztetni, és kell megbízás az ügyvédnek, kézenfekvő, hogy csatolunk minden régi jegyzőkönyvhöz nyilatkozatot.)
A nyilatkozat tervezett szövege az alábbi
A …...Kft. (képviseli: …...…...ügyvezető, székhelye: …...…...., cégjegyzékszáma: Cg. …...…...; adószám: …...…...,) megbízza és meghatalmazza dr. … ügyvédet (….) a jelen okirat ellenjegyzésével és a társasház képviseletének ellátásával a földhivatali eljárásban. Az ellenjegyző ügyvéd a megbízást és a meghatalmazást elfogadja. A közös képviselő kijelenti, hogy
- a … címen, Budapest, belterület ….. kerület … helyrajzi számon az ingatlan nyilvántartásba bejegyzett „…………Társasház”-nak (hivatalos név) (nyilvántartja Budapest Főváros Kormányhivatalának Földhivatali Főosztálya) a közgyűlése 241/10.000 igen, 0 /10.000 nem, 0 /10.000 tartózkodás szavazattal …….án megválasztotta a Társasház közös képviselői tisztségére a … naptól számított határozatlan időre, és e megbízása változatlanul fennáll
- a megválasztás adatai pedig:
- a megválasztó társasház: … címen, Budapest, belterület ….. kerület … helyrajzi számon az ingatlan nyilvántartásba bejegyzett „…………Társasház”
- a megválasztott közös képviselő: … Kft. [Ügyvezető és a közös képviselői feladatokat ellátó személy: … (lakcíme: …, anyja neve: …, születési helye: …, születési ideje: …; telefonszáma: +3630…, e-mail címe: …), ügyvezetői megbízási ideje: …-től határozatlan, cég székhelye: …., cégjegyzékszáma: Cg. 01-09-…; adószáma: …, nyilvántartja a Fővárosi Törvényszék Cégbírósága] vagy az egyéni vállalkozói adatok, szintén névvel, telefonszámmal, e-mail címmel stb.
- a közgyűlés szándékával nem volt ellentétes a közös képviselő ingatlan-nyilvántartási bejegyzése
Budapest, 2025. …
… Kft.
…ügyvezető
közös képviselő
Ellenjegyzem:
…
A földhivatal átfutási ideje jelenleg valamivel több, mint egy hónap a közös képviselők bejegyzésére, valószínűleg ilyen átfutási idővel fogják bejegyezni az április végéig beadott kérelmeket. Lehet, hogy hosszabb is lesz az idő, tekintettel arra, hogy április végével nagy beadási roham várható, és nem tudjuk, hogy hány ügyintéző fog dolgozni ezen a feladaton (az eddig öt határozatot három különböző ügyintéző írta alá).
Elvileg lehetséges, bár nem szép megoldás: az általunk is tudottam hiányos beadás, vagyis hogy beadjuk úgy a régi jegyzőkönyveket, hogy tudjuk: nem lehet nyilatkozattal sem kifoltozni ezeket, és majd később pótoljuk a többit. Erre csak akkor célszerű fanyalodni, ha más megoldás nincs, mint az újraválasztás, de az nem oldható meg úgy, hogy április 30.-ig meglegyen róla a rendes jegyzőkönyv. Ennek esetei lehetnek:
– ha nem volt két hitelesítő tulajdonostárs (nem vállalta senki, még egy ember sem – nem hivatalos közlés: ha nincs tulajdonos, meghatalmazottat is elfogadnak hitelesítőnek, csak jó legyen a meghatalmazása)
– vagy nincs eredeti jegyzőkönyv és nem lehet megoldani április 30.-ig az újraválasztást
vagy esetleg más hasonló különleges esetek.
Ilyenkor lényegében csak időhúzás és szerencsepróbálás a beadás, igen nagy valószínűséggel nagyjából május közepéig kell új közgyűlést tartani és annak most már megfelelő jegyzőkönyvét gyorsan hiánypótlásként csatolni.
Egyéb esetekben javaslom, hogy arra készüljünk:
- várjuk, hogy lesz biztos visszaigazolás „az új közgyűlés nélküli, kiegészítő nyilatkozatos bejegyzés” sikerére
- ha lesz, akkor biztosabban, ha nem lesz, akkor kénytelenségből bizonytalanul: az eredeti választási jegyzőkönyvből két példány beszerzése. a./ ha elérhetőek az aláírók, akkor újra aláíratni, több példányt is, hogy legyen tartalék, b./ ha ez nem oldható meg (meghalt, elköltözött ismeretlen helyre, megtagadja a segítséget), akkor közjegyzőnél hiteles másolat az eredetiről (itt is lehet tartalék – időigény: néhány munkanap, költségigény: 5-10 ezer Ft, tehát kb. április 7.-ig hétfőig célszerű nekiállni)
- utána: egy kupacba gyűjtve a nyilatkozattal kiegészítendő jegyzőkönyvekhez a nyilatkozatok elkészítése, majd a jegyzőkönyvek és a nyilatkozatok beadása
- utána pedig várakozás: kell-e újraválasztó közgyűlésre készülni