Bevezetés
A társasházi közösségek számára égető kérdés, hogy hogyan tudják maximalizálni a rendelkezésre álló területeik értékét, különösen akkor, ha ezek az ingatlanfejlesztés, fenntartás vagy felújítás szempontjából releváns bevételt jelenthetnek. Egy nem mindennapi eset kapcsán azonban felmerül a kérdés: ki járt jobban, a társasház vagy az üzletet kötő magánszemély?
Az üzlet részletei
X.Y. 99 évre megvásárolta a társasház egy 70 m²-es padlásterének használati jogát 11.200.000 Ft-ért, ami 160.000 Ft/m²-es árat jelent. A szerződést 2018. március 14-én írták alá, így az árakat erre az időpontra kell értelmezni. A fizetési feltételek:
Egy összegben megfizetett előleg: 5.200.000 Ft.
A fennmaradó összeg (6.000.000 Ft) tartalmaz 400.000 Ft-nyi munkavégzést, valamint éves törlesztést: 57.732 Ft/év mértékben 99 éven keresztül.
A szerződés érdekes része, hogy az ingatlan ezen részére nincs előírva közös költségfizetési kötelezettség. Ez kiemelten fontos szempont, hiszen a társasház havi költségvetésének egyik alappillére a tulajdonosoktól származó közös költség befizetése.
A viszonyítási alapok
A 2018-as piaci árak alapján egy 70 m²-es belvárosi tetőtéri lakás ára körülbelül 2.000.000 Ft/m², ami összességében 140.000.000 Ft-os eladási árat jelentene. Ehhez képest a padlástérért kifizetett 160.000 Ft/m²-es ár szinte elenyésző. Ráadásul egy azonos méretű lakás közös költsége jelenleg havi 20.860 Ft, amely magában foglalja a felújítási alapra fordított összeget is.
Felmerülő aggályok és vizsgálatok
Fontos megjegyezni, hogy az ügylet idején X.Y. a társasház számvizsgáló bizottságának elnöki pozícióját töltötte be. Ez felveti a visszaélés gyanúját a pozícióval, valamint a közös képviselő részéről a hűtlen kezelés (Btk. 376. §) lehetőségét . Az ügyletet a hatóságok is vizsgálták, és büntetőeljárás indult az eset kapcsán. Végül az eljárást bűncselekmény hiányában megszüntették, mivel a társasházi tulajdonosok az ügyletet 80% feletti többséggel jóváhagyták.
Mit jelent ez a társasház számára?
Bevétel az értékesítésből: Az azonnal megkapott 5.200.000 Ft segítheti a társasház rövid távú finanszírozási igényeit, de hosszú távon az évi 57.732 Ft-os törlesztés szinte elenyésző hozzájárulást jelenthet.
Közös költség hiánya: A szerződés mentesíti a vevőt a közös költségfizetés alól, ami azt jelenti, hogy a társasház közös terheinek nagyobb részét a többi tulajdonosnak kell viselnie.
Ki járt jobban?
Első látásra úgy tűnhet, hogy X.Y. rendkívül előnyös feltételekkel jutott a padlástér használati jogához. A 160.000 Ft/m²-es ár messze elmarad a piaci áraktól, és a közös költségfizetés hiánya további jelentős megtakarítást eredményez. A társasház számára a bevétel csekély, hosszú távon szinte elhanyagolható, miközben a közös költség-kiesés és a kedvezményes áron értékesített területhasználat pénzügyi értelemben óriási veszteséget jelenthet.
Tanulságok más társasházak számára
Az ilyen ügyletek rávilágítanak arra, hogy milyen fontos a közösségi érdekeket szem előtt tartó, alaposan kidolgozott szerződések megkötése. A piaci viszonyok és a valóságos érték figyelembe vétele nélküli megállapodások hosszú távon komoly hátrányokat okozhatnak a társasházi közösség számára.