A társasházak közös tulajdonú területeinek bérbeadása, különösen rendkívül hosszú időre – például 99 évre – szóló szerződések esetén, komoly kérdéseket vet fel jogi, pénzügyi és működési szempontból is. Bár az ilyen megállapodások nem törvénytelenek, az ilyen hosszú távú kötelezettségvállalások komoly kockázatokat rejtenek magukban, mind a társasház, mind a bérlő számára.
Contents
Mi is az a 99 éves bérleti szerződés?
A „99 éves bérleti szerződés közös területek használatára” kulcsszóval olyan megállapodásokat értünk, amelyek gyakorlatilag egy emberöltőre kizárólagos használati jogot biztosítanak egy közös tulajdonban lévő ingatlanrész felett. Ez lehet például egy tetőtér, előtér vagy akár egy udvarrész. A hosszú időtartam miatt ezek a bérleti szerződések a gyakorlatban sokszor tulajdonhoz hasonló helyzetet eredményeznek a bérlő számára, miközben a közösség érdekeit és a jövőbeli működési körülményeket is jelentősen befolyásolják.
A bérleti díj és az infláció kérdése
Az ilyen megállapodások egyik legnagyobb problémája a bérleti díj hosszú távú értékállóságának biztosítása. Az infláció, a jegybanki kamatok alakulása, valamint a gazdasági helyzet változásai jelentősen befolyásolják a pénz értékét. Egy jelenlegi piaci áron megállapított bérleti díj 20-30 év múlva már nem biztos, hogy reálisnak tekinthető.
Ez a helyzet komoly aránytalansághoz vezethet, hiszen a bérlő hosszú távon „látszólagos tulajdonhoz” juthat, amely során a használati jogának értéke nincs összhangban a fizetett bérleti díjjal. Mivel senki sem él várhatóan 99 évig, a bérlő élete végéig használhatja a területet anélkül, hogy ténylegesen tulajdont szerezne.
Közös költségek és bérleti díj kapcsolata
Egy másik fontos kérdés, hogy a bérbe adott közös terület használata jár-e közös költség fizetési kötelezettséggel. Ha például egy tetőtér lakásként funkcionál, logikus lenne, hogy a bérlő a közös költségekhez is hozzájáruljon. Ugyanakkor a társasházi közös költségeket alapvetően az alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányad szerint osztják fel, így a közös tulajdon egyéni használatának költségeit nem minden esetben lehet könnyen beépíteni a bérleti díjba. Ezért a szerződés megkötésekor fontos, hogy a bérbe adott terület által generált közös költségeket a bérleti díj részeként kalkulálják.
Tisztázandó kérdések és kockázatok
További tisztázandó kérdés a közös terület felhasználási módja. Ha például az adott területet nemcsak tárolásra vagy egyszerű használatra veszik igénybe, hanem lakófunkciót lát el, az a társasház közműszámláinak növekedésével járhat. Emellett a használat jogszerűségének megítélésében az is szerepet játszik, hogy a terület bérbeadása milyen mértékben érinti a többi tulajdonos érdekét és jogait.
Műszaki szempontok és szakértői bevonás szükségessége
A közös területek hosszú távú bérbeadása előtt műszaki és jogi szakértők bevonása elengedhetetlen. A terület állapotának felmérése, a használati célok és a várható költségek figyelembevételével kell meghatározni a bérleti díjat. Ezen felül szükséges lehet szerződésbe foglalni, hogy a bérlő milyen arányban járul hozzá az adott terület karbantartási és felújítási költségeihez, amelyek a hosszú távú használat során felmerülhetnek.
A közösségi döntések szerepe
Fontos megjegyezni, hogy egy ilyen hosszú távú bérleti szerződés megkötése kizárólag a társasház tulajdonosi közösségének hozzájárulásával történhet. Az ilyen megállapodások elfogadásához minősített többség – az összes tulajdoni hányad szerinti több mint 50% – szükséges. Ezért a döntéshozatalt átfogó tájékoztatásnak és alapos mérlegelésnek kell megelőznie.
Összegzés
A 99 éves bérleti szerződés közös területek használatára számos előnyt és lehetőséget kínálhat, ugyanakkor jelentős pénzügyi, jogi és működési kockázatokat is hordoz. Az infláció hatása, a közös költségek kérdése és az ilyen hosszú távú megállapodások társasházi közösségre gyakorolt hatása alapos vizsgálatot igényel. A megfelelő szakértői támogatással és körültekintő szerződéses feltételekkel ezek a kockázatok kezelhetők, és az érintettek érdekei egyaránt érvényesülhetnek.